כמה משכנתא אפשר לקחת לפי משכורת?
הבנק לא מסתכל על הדירה שאתה רוצה. הוא מסתכל על המשכורת שלך.
כלל אצבע אחד קובע כמעט הכל: ההחזר החודשי על המשכנתא לא יעלה על 40% מההכנסה הפנויה שלך. מעבר לזה, הבנק לרוב לא יאשר.
מה זה "הכנסה פנויה" בעיני הבנק?
לא כל שקל שנכנס לחשבון נחשב. הבנק מחשב כך:
שכר נטו (לאחר מס, ביטוח לאומי, פנסיה) פחות הוצאות קבועות קיימות: הלוואות פעילות, החזרי ליסינג, דמי מזונות. מה שנשאר הוא ההכנסה הפנויה. 40% ממנה הוא תקרת ההחזר שהבנק יאשר.
דוגמה: שכר נטו ₪15,000, הלוואה קיימת ₪1,000 בחודש. הכנסה פנויה: ₪14,000. תקרת ההחזר: ₪5,600.
רוצה לדעת מה השכר נטו שלך בדיוק?
מחשבון שכר נטו של מקסיט מחשב את זה תוך שניות.
טבלת משכנתא לפי משכורת, 2026
המספרים מבוססים על ריבית ממוצעת של 5.5%, תקופה של 25 שנה, תמהיל סטנדרטי. אלה אומדנים, הבנק יחשב לפי הנתונים האישיים שלך.
| שכר נטו משותף | החזר מקסימלי (40%) | משכנתא מקסימלית (אומדן) |
|---|---|---|
| ₪10,000 | ₪4,000 | ₪680,000 |
| ₪15,000 | ₪6,000 | ₪1,020,000 |
| ₪20,000 | ₪8,000 | ₪1,360,000 |
| ₪25,000 | ₪10,000 | ₪1,700,000 |
| ₪30,000 | ₪12,000 | ₪2,040,000 |
זה ה"כמה". עכשיו השאלה האמיתית: כמה דירה אפשר לקנות?
איך תקופת ההלוואה משנה את הסכום שתקבל
אותה תקרת החזר, תקופות שונות, משכנתא שונה לגמרי. הטבלה מבוססת על ריבית 5.5% וגוף יחיד עם שכר נטו ₪20,000.
| תקופה | החזר חודשי (40% מ-₪20k) | משכנתא מקסימלית | סך ריבית |
|---|---|---|---|
| 20 שנה | ₪8,000 | ₪1,180,000 | ₪741,600 |
| 25 שנה | ₪8,000 | ₪1,360,000 | ₪1,040,000 |
| 30 שנה | ₪8,000 | ₪1,495,000 | ₪1,387,200 |
תקופה ארוכה יותר מאפשרת לקחת ₪315,000 יותר, אבל עולה ₪645,600 נוספים בריבית לאורך חיי ההלוואה. זה החליפין שצריך לשקול. לרוב הזוגות, 25 שנה הוא שיווי משקל סביר, לא לחוץ מדי, לא יקר מדי.
מהמשכנתא למחיר הדירה, החישוב האמיתי
משכנתא היא עד 75% ממחיר הדירה לדירה ראשונה. אז אם הבנק מאשר לך ₪1,020,000, מחיר הדירה המקסימלי הוא בערך ₪1,360,000 (₪1,020,000 חלקי 0.75).
וכאן מגיעה ההפתעה שאנשים לא מחשבים: הון עצמי לא מכסה רק את ה-25%. יש הוצאות נלוות שמגיעות ל-3-5% נוספים, שכר עורך דין, מס רכישה, שמאי, הובלה. על דירה של ₪1,360,000 זה עוד ₪40,000-68,000 שצריך מחוץ למשכנתא.
בגדול: צריך הון עצמי של כ-30% ממחיר הדירה כדי לכסות את ה-25% פלוס ההוצאות.
מה קורה כשיש הלוואות קיימות?
הלוואה קיימת גורעת מהיכולת שלך לקבל משכנתא, שקל לשקל.
אם יש לך הלוואת רכב של ₪2,000 בחודש, הבנק מפחית אותה מההכנסה הפנויה לפני שמחשב את תקרת ההחזר. על שכר נטו של ₪20,000 עם הלוואה של ₪2,000, ההכנסה הפנויה ירדה ל-₪18,000 ותקרת ההחזר ל-₪7,200 במקום ₪8,000.
זה יכול להפחית את המשכנתא שתקבל ב-₪140,000 ויותר.
לכן יועצים רבים ממליצים לסגור הלוואות קיימות לפני שמגישים בקשה למשכנתא, אם הדבר אפשרי. קרא עוד על משכנתא ראשונה, המדריך המלא.
האם 40% הוא גבול קשיח?
לא תמיד. הבנק יכול לאשר עד 50% במקרים מסוימים, בעיקר כשיש הון עצמי גבוה במיוחד, רמת סיכון נמוכה של הנכס, ונתוני אשראי חזקים. אבל 40% הוא הנורמה ו-50% הוא יוצא דופן.
מעבר לכך, גם אם הבנק יאשר יותר, לא בטוח שכדאי לקחת. משכנתא של 50% מהשכר פוגעת ביכולת לחסוך, לגדול, ולהתמודד עם הפתעות.
זוג מול יחיד, ההבדל המשמעותי
זוג מחשב את ההכנסה המשותפת. שתי משכורות נטו מסתכמות. זה יתרון ענק.
יחיד עם שכר של ₪12,000 נטו יכול לקבל משכנתא של בערך ₪815,000. אותה משפחה עם שתי משכורות של ₪12,000 כל אחת, ₪24,000 נטו יחד, יכולה לקבל ₪1,630,000. כמעט פי שתיים.
הבנקים מחמירים יותר עם לווים יחידים כי אין גיבוי אם ההכנסה נפגעת. לווה יחיד לרוב יקבל תקרת החזר של 30% ולא 40%.
מה קורה לאחר שהריבית משתנה?
אם לקחת משכנתא עם מסלול פריים, ההחזר שלך ישתנה עם שינויי ריבית הפריים. הבנק לוקח זה בחשבון ובודק שתוכל לעמוד גם אם הריבית תעלה.
ואם כבר יש לך משכנתא ואתה מרגיש שההחזר גבוה מדי ביחס להכנסה, כדאי לבדוק מחזור משכנתא, שינוי תנאי ההלוואה כדי להתאים להכנסה הנוכחית.
שאלות נפוצות
כמה משכנתא אפשר לקבל עם שכר של ₪15,000 נטו?
עם שכר נטו של ₪15,000 ללא הלוואות קיימות, תקרת ההחזר היא כ-₪6,000 בחודש. משכנתא של ₪1,020,000 ל-25 שנה בריבית 5.5% יוצאת לכ-₪6,100 בחודש, זה בערך הגבול. הדירה המקסימלית תהיה בסביבות ₪1,350,000.
האם אפשר לקחת משכנתא גדולה יותר עם הורים כערבים?
הבנק יכול להתחשב בהכנסה של קרוב משפחה מדרגה ראשונה, עד מחצית מהכנסתם הפנויה. זה מרחיב את הבסיס לחישוב אבל לא מכפיל אותו.
האם שכר שאינו קבוע (עמלות, בונוסים) נספר?
בחלקו. שכר בסיס יציב נספר במלואו. עמלות נספרות לרוב ב-50%-70% מהממוצע השנתי. בונוסים חד-פעמיים לרוב לא נספרים כלל.
מה ההבדל בין 30 שנה ל-20 שנה מבחינת גובה המשכנתא שמקבלים?
תקופה ארוכה יותר מורידה את ההחזר החודשי, כך שאותה תקרת החזר מאפשרת לקחת משכנתא גבוהה יותר. על ₪6,000 החזר חודשי ל-30 שנה ניתן לקחת כ-₪1,130,000. על אותו החזר ל-20 שנה, כ-₪870,000 בלבד.
קרא גם:
מדריכים נוספים שכדאי לקרוא
אין באמור ייעוץ פיננסי. המידע באתר הוא לצרכי לימוד בלבד. לפני כל החלטה פיננסית, התייעץ עם בעל רישיון.