מס רכישה דירה 2026: חישוב ודוגמה מעשית
קיבלת הסכם עם המוכר, חתמת על ההסכם, והבנק מאשר את המשכנתא. עכשיו בא החלק שרוב הקונים שוכחים לתכנן: מס רכישה. זה סכום משפיע על התקציב הכללי שלך, והוא בדיוק חישוב מתמטי שאפשר לצפות מראש.
בקצרה:
- דירה ראשונה עד ₪1,978,745 - 0% מס
- ₪1,978,745-₪3,234,000 - 3.5% מס
- מעל ₪5,000,000 - 8%-10% מס לפי שוויון
- מדרגות קפואות עד ינואר 2028, ללא הצמדה
- דירה שנייה: לא זכאית להטבה של 0%, המס מתחיל מ-5%
מה זה מס רכישה דירה?
כשאתה קונה דירה בישראל, רשות המסים גובה ממך מס על העסקה. זה מס נפרד מרישום הקניין (שעולה כמה עשרות ₪) ונפרד מדמי עו״ד (בערך ₪2,000 למשפחה). המס תלוי בשוויון הדירה.
כמה אתה משלם? המס תלוי בארבעה דברים:
- שוויון הדירה (המחיר בהסכם הקנייה)
- אם היא דירה ראשונה שלך או שנייה
- מי יושב בה (בעל חזקה או משקיע)
- בשנת 2026 המדרגות קפואות עד ינואר 2028, ללא הצמדה
מדרגות מס רכישה 2026
נכון ליולי 2026, זו מדרגת המס על דירה ראשונה (יחידה):
| מחיר הדירה | שיעור המס |
|---|---|
| עד ₪1,978,745 | 0% |
| ₪1,978,745 עד ₪3,234,000 | 3.5% |
| ₪3,234,000 עד ₪5,000,000 | 5% |
| ₪5,000,000 עד ₪8,000,000 | 8% |
| מעל ₪8,000,000 | 10% |
המדרגות הללו קפואות עד 1 בינואר 2028. הממשלה הקפיאה אותן ללא הצמדה למדד. זה חוק, וזו ההשלכה: כשמחיר הדירות עלה, המס שלך עלה גם.
דוגמה של חישוב אמיתי
אתה קונה דירה ראשונה במחיר של ₪2,500,000.
לפי המדרגות:
- על הסכום הראשון (עד ₪1,978,745): 0%
- על הסכום השני (₪1,978,745 עד ₪2,500,000 = ₪521,255): 3.5%
חישוב:
סה״כ מס רכישה: ₪18,244
עם המס עצמו יש עוד עלויות: דמי רישום הקניין, דמי עו״ד (בערך ₪1,500 עד ₪2,500), וביטוח קניין. כל העלויות הנלוות הללו מסתכמות ל-2 או 3 אחוז נוסף ממחיר הדירה.
נסה את המחשבון
מחשבון המשכנתא
עבור משכנתא של ₪2,500,000, ל-20 שנה בריבית 5%, החזר חודשי: ₪16,499. עכשיו אתה יכול לתכנן את כל הוצאות הקניה ביחד.
לחישובמה לא משלמים מס עליו?
- דירה ראשונה עד ₪1,978,745 משלמת 0% מס.
- ריהוט ותחזוקה אם הם חלק מהסכום: אפשר לחלק את המחיר בהסכם בין קרקע/בנייה ותוכן הדירה. זה יקטין את הבסיס לחישוב המס. בכל מקרה, רוב הקניות הן על מחיר קטגוריה אחת (הקרקע עם הבנייה הקיימת), כך שהחלוקה לא תמיד משנה בפועל.
שאלות נפוצות
מתי משלמים את מס הרכישה?
בעת סגירת העסקה, כשאתה נרשם כבעל הדירה. צריך להחזיק את הכסף בתמציא חשבון בנק מהיום שהחתמתם על ההסכם.
אם קניתי דירה שנייה, המס גבוה יותר?
כן. עבור דירה שנייה, אין הטבה של 0% עד ₪1,978,745. המס מתחיל מ-5% מהשוויון הראשון. זה תמריץ ממשלתי לקנות דירה ראשונה בלבד.
האם המס השתנה לאחרונה?
כן. בשנות האחרונות שונו שיעורי מס הרכישה וסכומיה מספר פעמים. לפני שתתכננו קניה, בדקו עם עו״ד מומחה את הטבות הנוכחיות.
מי משלם את המס? הקונה או המוכר?
הקונה משלם מס רכישה וכל העלויות הנלוות. המוכר משלם עמלת תיווך (בערך 2% לתיווכן). חריג: אם הסכמתם, המוכר יכול לתרום חלק מהעלויות לקונה. זה משא ומתן, לא חוק.
אין באמור ייעוץ פיננסי. המידע באתר הוא לצרכי לימוד בלבד. לפני כל החלטה פיננסית, התייעץ עם בעל רישיון.
דור גולדמן, Maxit.מקסיט